我沒等多久。
張君便開車來(lái)到了我的公司，在來(lái)的路上，張君已經(jīng)意識(shí)到我可能要跟他講什么事情了，應(yīng)該是跟工程項(xiàng)目有關(guān)的事情。
但具體什么工程，張君猜不出來(lái)。
在到了公司之后。
張君壓著心頭的興奮，對(duì)我問了起來(lái)：“打電話過來(lái)，是有什么好事情要告訴我啊？”
“你看看這個(gè)項(xiàng)目。”
我見張君過來(lái)，把汪宏宇給我的“東郊工業(yè)區(qū)區(qū)域整體口徑框架東調(diào)項(xiàng)目策劃書”丟到了張君的面前，張君也第一時(shí)間拿起來(lái)看了。
在張君來(lái)之前，我已經(jīng)在辦公室看過了。
其實(shí)近江郊工業(yè)區(qū)在20世紀(jì)50年代至80年代曾經(jīng)是工業(yè)發(fā)展的核心區(qū)域，以電子、機(jī)械、儀表工業(yè)為主，聚集了如國(guó)營(yíng)晨光電子管廠（773廠）等重要企業(yè)。
等到了90年代以后，伴隨著城市擴(kuò)張和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，東郊工業(yè)區(qū)逐漸暴露出土地利用率低、環(huán)境污染等各項(xiàng)問題。
于是在2001年的時(shí)候。
近江便提出了實(shí)施“東調(diào)戰(zhàn)略”，推動(dòng)?xùn)|郊工業(yè)企業(yè)搬遷改造，以提升城市形象和產(chǎn)業(yè)能級(jí)的方案，不過一個(gè)方案的提出到開會(huì)討論前期方案和規(guī)劃。
再到方案通過，一層一層審批，到真正實(shí)施，需要好幾年的時(shí)間。
一直到前不久，這個(gè)方案才算真正的落實(shí)，并且項(xiàng)目落在了剛剛成立不久的近江城投身上。
張君一路看下來(lái)，最后在看到東郊改造項(xiàng)目面積有9000多畝后，忍不住的倒吸了一口冷氣，這么大項(xiàng)目，最起碼都是要幾十個(gè)億的。
不過很快張君也冷靜了下來(lái)。
這個(gè)項(xiàng)目是近江城投接的，不可能全部都給我做，于是他抬頭激動(dòng)的對(duì)著我問了起來(lái)：“汪宏宇怎么跟你說(shuō)的？”
“他說(shuō)我能吃多少，他分包多少給我。”
我這個(gè)時(shí)候點(diǎn)了一根煙，心里也升起了不少成就感，對(duì)著張君說(shuō)道：“這個(gè)項(xiàng)目總投資是15億，我跟他說(shuō)了，我大概能夠吃下3000萬(wàn)左右的項(xiàng)目，再多我就吃不下了。”
說(shuō)到這里，我接著對(duì)張君說(shuō)道：“不過這個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該是市里重點(diǎn)項(xiàng)目，為了扶持近江城投，特意批給汪宏宇的，我們吃太多也不好，3000萬(wàn)左右的規(guī)模剛剛好，能掙到錢，也不至于太顯眼。”
張君算了一下，說(shuō)道：“整個(gè)項(xiàng)目是9000畝地，總投資15億，我們投3000萬(wàn)，也就是能夠分包180畝地左右？”
“對(duì)。”
我點(diǎn)了點(diǎn)頭，接著怕張君覺得少，特意跟他普及道：“不過我們雖然地少，但利潤(rùn)不低，毛利率一畝地差不多能夠有55%左右。”
接著我又跟張君算了一筆賬。
張君沒做過房地產(chǎn)，他對(duì)房地產(chǎn)的毛利率其實(shí)不是很懂，而如果真的像汪宏宇說(shuō)的那樣，一畝地整改成本60萬(wàn)。
毛利率能夠達(dá)到55%的話。
也就是說(shuō)，一畝地可以賣到133萬(wàn)左右，再減掉60萬(wàn)的每畝地土地整改成本，一畝地可以掙到73萬(wàn)，再乘以總畝數(shù)180畝地。
也就是說(shuō)最后能夠有1.3億左右的毛利。
不過這只是毛利潤(rùn)。
這里面還需要除掉企業(yè)所得稅33%，融資利息，管理費(fèi)用，土地出讓費(fèi)用等等，最后剩的凈利潤(rùn)大概在5500到6600萬(wàn)之間。
至于會(huì)有1000萬(wàn)左右的差額。
那是因?yàn)樾枰慈谫Y的成本高于低，融資成本高，凈利潤(rùn)就低，相反，凈利潤(rùn)則高。
但具體的我也不是特別的懂，因?yàn)槲易龇康禺a(chǎn)項(xiàng)目也是今年才剛剛做，不過饒是如此，張君在我算完最后除掉各項(xiàng)成本，凈利潤(rùn)能夠有5500萬(wàn)到6600萬(wàn)左右后。
張君也是激動(dòng)的紅光滿面。
他忍不住的對(duì)我說(shuō)道：“我現(xiàn)在算是明白了，為什么現(xiàn)在所有人都削尖了腦袋想要進(jìn)建筑行業(yè)，這簡(jiǎn)直跟搶錢差不多啊。”
我笑著對(duì)著張君說(shuō)道：“你的酒吧和會(huì)所不也差不多嗎？幾萬(wàn)塊錢的酒能夠翻倍賣。”
“那不一樣。”
張君搖頭說(shuō)道：“夜場(chǎng)的生意總有一天是要走下坡路的，而且有上限，最多就能賺那么點(diǎn)，就跟以前的迪廳一樣，人滿為患，現(xiàn)在近江的迪廳都倒閉的差不多了，但房地產(chǎn)不一樣，只要你有充足的資金，你就可以不停的擴(kuò)大規(guī)模，等掙不到錢了，再不干了，掙的錢也足夠多了。”
“那倒也是。”
我點(diǎn)了點(diǎn)頭。
不過有一點(diǎn)張君說(shuō)的是不對(duì)的，其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)，一般毛利率是沒有這么高的，正常一個(gè)樓盤的毛利率在30%到35%。
只有特別高的才能夠有60%以上。
而東郊土地整改這個(gè)項(xiàng)目能夠達(dá)到55%，已經(jīng)算是回報(bào)率特別高的項(xiàng)目，沒有背景的公司，幾乎不可能拿的下來(lái)這個(gè)項(xiàng)目。
而人在做事之前都是興奮的。
在跟我聊了一會(huì)之后，張君在公司有些坐不住了，便鼓動(dòng)我跟他一起開車去東郊那邊看看，我其實(shí)也有這個(gè)想法。
接著便跟他一起去了。
不過在去了一圈之后，發(fā)現(xiàn)東郊其實(shí)也沒什么好看的，道路老化，很多都是上世紀(jì)七八十年代遺留下來(lái)的老廠房，現(xiàn)在已經(jīng)基本上人去樓空了，冷冷清清的，跟現(xiàn)在近江正在發(fā)展的高新區(qū)完全沒有辦法比。
在回來(lái)之后。
便是等待消息了。
一連等了三天。
這期間我也沒有主動(dòng)去找汪宏宇，最主要的是，我不想營(yíng)造自己一副是因?yàn)橄胍掷飽|郊的項(xiàng)目，所以才一直找他的。
在第五天，汪宏宇主動(dòng)打了一個(gè)電話給我。
電話里，汪宏宇怕我等著急了，跟我說(shuō)項(xiàng)目還有一點(diǎn)程序要走，讓我再等等，等項(xiàng)目走完所有審批流程，可以正式動(dòng)工之后，他會(huì)通知我。
在接到汪宏宇這個(gè)電話后，我懸著的心終于是吃了一顆定心丸，畢竟一個(gè)能掙大幾千萬(wàn)的項(xiàng)目，我怎么可能一點(diǎn)不心動(dòng)。
可以說(shuō)，只要我能夠把這個(gè)項(xiàng)目做下來(lái)。
那安瀾地產(chǎn)便可以完成本質(zhì)性的蛻變，從一個(gè)只能接老舊小區(qū)改造的小項(xiàng)目地產(chǎn)公司，搖身一變成了可以參與中大型以上項(xiàng)目的公司。